Wie schaffen Städte und Gemeinden es, trotz knapper öffentlicher Kassen neue Wohnungen zu bauen — und zwar schnell, sozial verträglich und mit hoher Qualität? Diese Frage höre ich immer wieder in Gesprächen mit Politikerinnen, Planerinnen, Genossenschafterinnen und engagierten Anwohnern. Aus meiner Sicht lässt sich Erfolg nicht mit einer einzigen Maßnahme erzwingen. Vielmehr braucht es ein Bündel aus rechtlichen, finanziellen, planerischen und kommunikativen Instrumenten – kombiniert mit politischem Willen und pragmatischem Projektmanagement.
Warum es nicht nur um Geld geht
Oft lautet die erste Reaktion: „Wenn das Geld da wäre, wäre alles einfacher.“ Geld ist wichtig, aber nicht alles. Ich beobachte in vielen Kommunen, dass Verzögerungen durch komplizierte Planungsverfahren, fehlende Flächenpolitik oder mangelhafte Zusammenarbeit zwischen Verwaltung und Bauwirtschaft entstehen. Gleichzeitig werden gute Ideen blockiert, weil sich Beteiligte über Zuständigkeiten streiten oder weil die Akzeptanz in der Nachbarschaft fehlt.
Deshalb frage ich zuerst: Haben wir die richtigen Prozesse? Wie wird Land aktiviert? Gibt es pragmatische Standards für schnelle Projektausführung? Nur wenn diese Fragen beantwortet sind, macht zusätzliches Geld den Unterschied.
Konkrete Hebel für kommunale Wohnungsbauprojekte
- Aktive Flächenpolitik: Kommunen müssen Flächen proaktiv identifizieren, sichern und entwickeln. Das kann über städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen, Bodenfonds oder sogenannte Baulandbeschlüsse geschehen. Beispiel: Ein kommunaler Bodenfonds kauft früh Grundstücke, hält sie als Reserve und gibt sie mit Bindungen an soziale Träger weiter.
- Bodenpreisbindung und Vergabekriterien: Beim Verkauf kommunaler Flächen sollte die Gemeinde soziale Kriterien (Mietpreisbindung, Genossenschaftsoptionen) in die Verträge schreiben. Das reduziert kurzfristige Erträge, sichert aber dauerhaft günstigen Wohnraum.
- Kooperationen mit Genossenschaften und Wohnungsunternehmen: Wohnungsgenossenschaften oder kommunale Wohnungsbaugesellschaften bringen Expertise in nachhaltiger Bewirtschaftung mit. Die Kommune kann Flächen oder stille Beteiligungen einbringen.
- Modulares und serielles Bauen: Vorfertigung reduziert Bauzeit und Kosten. Anbieter wie Goldbeck oder WeberHaus liefern modular Lösungen, die sich gut für Geschosswohnungsbau eignen. Ich rate, Standardtypen zu definieren, die für verschiedene Grundstückstypen adaptiert werden können.
- Einfachere Planungsstandards: Standardisierte Planungsleitfäden und genehmigungsbegleitende Prozesse schaffen Klarheit. Schnellere Baugenehmigungen durch feste Zeitfenster und frühe Abstimmungen mit Behörden sparen Monate.
- Finanzmix: Kombiniere KfW-Darlehen, Landeswohnraumförderung, Bundesförderprogramme sowie kommunale Mittel. Public-private Partnerships (PPPs) können Lücken schließen, wenn klare Regeln für sozialen Anteil vereinbart werden.
- Beteiligung der Zivilgesellschaft: Baugruppen, Nachbarschaftsforen und Beteiligungsplattformen erhöhen Akzeptanz. Projekte mit Beteiligung werden seltener rechtlich angefochten.
Wie eine pragmatische Projektstruktur aussehen kann
In Projekten, die ich begleitet habe, hat sich ein klarer Ablauf bewährt:
- Phase 0 – Flächencheck und Machbarkeit: Bodenfonds prüfen, Voruntersuchungen, Nutzungspotenzial inkl. Erschließungskosten.
- Phase 1 – Standardisierung: Ein Haus- oder Blocktyp wird als Standard entworfen (Varianten für 3–6 Etagen, Materialkonzept, energetischer Standard).
- Phase 2 – Finanzierungs-Mix: Zuschüsse, zinsgünstige Kredite, städtische Eigenmittel, ggf. stille Beteiligung privater Partner.
- Phase 3 – Baupartnerschaft & Vergabe: Rahmenverträge mit seriellen Herstellern, feste Termine für Baubeginn und Übergabe.
- Phase 4 – Bewirtschaftung & Sozialbindung: Mietspiegel, Belegrechte, bevorzugte Vermietung an lokale Zielgruppen.
Finanzinstrumente — eine Übersicht
| Instrument | Wirkung | Wann sinnvoll? |
|---|---|---|
| KfW-Darlehen | Günstige Kredite für Neubau/energetische Sanierung | Für kommunale und genossenschaftliche Träger |
| Landeswohnraumförderung | Zuschüsse/Zinsverbilligungen | Sozialer Wohnungsbau |
| Städtebauförderung | Infrastruktur & Quartiersentwicklung | Bei Sanierung oder Neuentwicklung ganzer Quartiere |
| Bodenfonds | Sichert günstigen Boden langfristig | Wenn Marktpreise Grundstücke blockieren |
| Öffentlich-private Partnerschaften | Hebt private Investitionen | Bei großem Investitionsbedarf und klaren sozialen Vorgaben |
Soziale und ökologische Standards trotz Sparzwang
Manche Kommunen fürchten, Sozialbindung oder höhere energetische Standards seien zu teuer. Ich sehe das anders: Langfristig sparen Bund und Kommunen durch geringeren Energieverbrauch und stabilere Mieten. Zwei praktische Wege:
- Stufenmodelle für Standards: Startet mit einem soliden Basisklima-Standard (z. B. KfW-Effizienzhaus 55) und plant Nachrüstoptionen, die später kosteneffizient umgesetzt werden können.
- Lebenszykluskosten betrachtet: Betriebskosten und Instandhaltungsaufwand über 30 Jahre sind oft höher als die Mehrinvestition für bessere Dämmung oder erneuerbare Energien.
Wie man lokale Akzeptanz schafft
Ohne Beteiligung läuft kaum ein Projekt glatt. Ich empfehle:
- Frühzeitige Information und transparente Zielsetzung: Warum wird gebaut, für wen, und welche Belastungen entstehen?
- Teilnehmerorientierte Planungsworkshops: Baugruppen, Nachbarn, soziale Träger an einen Tisch holen.
- Kultur- und Freiflächenkonzepte: Ein Quartier ist mehr als Wohnraum. Spielplätze, Grünelemente und Nahversorgung erhöhen Akzeptanz.
Praxisbeispiele, die Mut machen
Es gibt bereits gelungene Projekte: Manche Städte nutzen ehemalige Schulstandorte für gemischte Quartiere, andere setzen auf Baugruppenmodelle mit kommunaler Landzuteilung. Besonders erfolgreich sind Projekte, in denen die Kommune als aktiver Partner auftritt — nicht nur als Genehmiger, sondern als Entwickler und Mitträger.
Wenn Sie in Ihrer Kommune ein Projekt begleiten wollen: Fangen Sie klein, aber denken Sie groß. Sichern Sie Flächen, definieren Sie Standardlösungen, bauen Sie Finanzierungsbrücken und investieren Sie früh in Beteiligung. So lässt sich mit begrenzten Mitteln viel bewegen — und zwar dauerhaft.