Als Journalistin beschäftige ich mich viel mit Wohnungspolitik — und mit der Frage, wie Städte und Gemeinden bezahlbaren Wohnraum schaffen können, ohne dabei private Investoren als Hauptakteure einzubinden. In den letzten Jahren bin ich vielen kommunalen Wohnbaugenossenschaften begegnet, die genau das versuchen: demokratisch organisiert, langfristig denkend und nicht primär auf Rendite ausgerichtet. In diesem Beitrag schildere ich praktische Modelle, Hemmnisse und konkrete Schritte, die Kommunen und Genossenschaften gehen können, damit bezahlbares Wohnen nicht länger bloßes Versprechen bleibt.
Warum Wohnbaugenossenschaften eine realistische Alternative sind
Wohnbaugenossenschaften basieren auf einem einfachen Prinzip: Mitglieder sind sowohl Nutzerinnen als auch Eigentümerinnen. Das schafft einen anderen Anreiz als bei profitorientierten Bauträgern. Als Genossenschaft orientiert sich das Handeln an dem Bedarf der Mitglieder — langfristige Mietstabilität, gute Instandhaltung und soziale Durchmischung stehen im Vordergrund.
Ein weiterer Vorteil: Genossenschaften können deutlich günstiger bauen und vermieten, wenn sie Boden langfristig sichern, günstig finanzieren und nicht die kurzfristige Rendite für Investorinnen erzielen müssen. Das Potenzial ist groß — vorausgesetzt, die rechtlichen, finanziellen und politischen Rahmenbedingungen passen.
Konkrete Instrumente, die Kommunen nutzen sollten
- Bodensicherung und Erbpachtmodelle: Kommunen können Grundstücke dauerhaft sichern und zu günstigen Konditionen an Genossenschaften vergeben — etwa über Erbbaupachtverträge mit langen Laufzeiten. So bleibt die Bodenwertsteigerung der Allgemeinheit erhalten.
- Direkte Gründungsförderung: Zuschüsse für Beratung, Gründungskosten und Businesspläne stärken neue lokale Genossenschaften. Viele Initiativen scheitern an Anfangsbarrieren, nicht am Konzept.
- Bevorzugte Vergabe bei Ausschreibungen: Wenn städtische Flächen vergeben werden, sollten Genossenschaften gegenüber Renditeinvestoren bevorzugt werden — gekoppelt an soziale Ziele wie Einkommensstaffelung oder Gemeinwohlkriterien.
- Günstige Finanzierung: Öffentliche Hausbanken, Kommunalbanken oder spezielle Förderprogramme können Genossenschaften zinsgünstige Darlehen anbieten. Auch KfW-Programme lassen sich gezielt für genossenschaftliche Projekte aufsetzen.
- Technische und administrative Unterstützung: Bauleitplanung, Genehmigungsverfahren und Beratung zur Mietrechtssituation — solche Services erleichtern die Umsetzung und reduzieren Kosten.
Wie ein realistischer Finanzierungsplan aussehen kann
Ich habe oft gesehen, dass genossenschaftliche Projekte mehrere Finanzierungsquellen kombinieren. Ein typischer Mix:
| Quelle | Funktion |
|---|---|
| Eigenkapital der Mitglieder | Sichern Mitbestimmung und Liquidität; meist begrenzt |
| Günstige Darlehen (KfW, Landesförderung) | Deckung der Baukosten zu niedrigen Zinsen |
| Kommunaler Zuschuss oder Bodenbereitstellung | Bedeutende Senkung der Hauptkostenfaktoren |
| Erbpacht statt Bodenverkauf | Ermöglicht langfristig niedrige Mieten |
| Partnerschaften mit Stiftungen | Förderung speziell für soziale Durchmischung und Gemeinwesenarbeit |
Wichtig ist: Je weniger Kapital für Boden und teure Zinsen aufgebracht werden muss, desto günstiger kann Wohnraum angeboten werden. Deshalb ist die Rolle der Kommune beim Boden entscheidend.
Modelle der Mietgestaltung — nicht nur "sozial" oder "frei"
Genossenschaften haben mehrere Möglichkeiten, Mietskalen zu gestalten, ohne in die Falle staatlicher Einheitslösungen zu geraten:
- Belegungsrechte und Einkommensstaffel: Ein Teil der Wohnungen wird nach Einkommen vergeben, ein anderer Teil offen für Personen aus der unmittelbaren Nachbarschaft oder bestimmte Berufsgruppen (z. B. Pflegekräfte, Lehrerinnen).
- Staffelungsmodelle: Unterschiedliche Mietniveaus innerhalb eines Quartiers, um soziale Durchmischung zu ermöglichen, aber gleichzeitig solidarische Quersubventionierung zu gewährleisten.
- Genossenschaftliche Mietpreisbindung: Anstelle kurzfristiger Mietpreisbremsen kann die Genossenschaft interne Regeln festlegen, die jährliche Steigerungen begrenzen und Rücklagenbildung transparent regeln.
Praxisbeispiele und gute Vorbilder
In Deutschland gibt es bereits mehrere erfolgreiche Beispiele: die Gewobag in Berlin (kommunal, aber genossenschaftlich inspirierte Strukturen), die Wohnbaugenossenschaften in Freiburg oder das Modellprojekt "Modellvorhaben Gemeinschaftliches Wohnen" in mehreren Städten. International lohnt ein Blick nach Wien, wo kommunale und genossenschaftliche Wohnmodelle seit Jahrzehnten eine zentrale Rolle spielen und bezahlbaren Wohnraum systematisch sichern.
Ein konkretes Werkzeug, das ich empfehle, ist die Nutzung von digitalen Plattformen zur Mitgliedergewinnung und Projektfinanzierung. Plattformen wie Bettervest oder lokalere Crowdinvesting-Modelle (nicht notwendigerweise mit Renditeorientierung, sondern mit Genossenschaftsanteilen) haben bereits geholfen, Projekte zu starten. Solche Tools können Kapital mobilisieren und gleichzeitig die lokale Bindung stärken.
Hürden — und wie man ihnen begegnen kann
Die größten Hindernisse sind meist politischer und bürokratischer Natur:
- Politischer Wille fehlt: Solange Politik Bodenverkäufe an Höchstbietende favorisiert, bleibt das Instrumentarium limitiert. Hier braucht es klare Beschlüsse für Bodenpolitik und Vorrang für gemeinwohlorientierte Projekte.
- Finanzierungsrisiken: Genossenschaften brauchen solide Finanzierungspläne und Rücklagen. Kommunen können durch Bürgschaften oder Startkapital helfen.
- Know-how-Mangel: Viele Gruppen unterschätzen den Aufwand von Bauprojekten. Beratungsstellen, Musterverträge und Netzwerkbildung sind wichtig.
- Skalierung: Ein einzelnes Projekt hilft, aber löst nicht die Wohnungsnot. Netzwerke von Genossenschaften und regionale Strategiepläne sind notwendig.
Was ich Kommunalpolitikerinnen und engagierten Bürgerinnen rate
Wenn Sie in Ihrer Stadt etwas bewegen wollen, beginnen Sie lokal: Gründen Sie Arbeitskreise, suchen Sie den Dialog mit bestehenden Genossenschaften und fordern Sie im Stadtrat konkrete Maßnahmen wie Erbpachtmodelle, kommunale Starterfonds und bevorzugte Flächenvergabe. Vernetzen Sie sich mit Landesbanken, Stiftungen und Wohnungsämtern — viele erfolgreiche Projekte entstanden genau an dieser Schnittstelle.
Als Bürgerin oder Bürger können Sie außerdem Mitglied einer Genossenschaft werden oder eine neue gründen — oft reichen schon 100–500 Mitglieder, um ein erstes Projekt tragfähig zu machen. Die Macht der Many-to-Many-Finanzierung ist größer, als viele denken: Wenn hunderte Menschen kleine Anteile zeichnen, entsteht nicht nur Kapital, sondern auch Legitimation und Engagement.
Ich beobachte mit Interesse, wie sich die Landschaft verändert: Es gibt mehr Initiativen, mehr politische Aufmerksamkeit und neue Finanzierungsinstrumente. Doch ohne eine aktive Bodenpolitik und gezielte Unterstützung bleiben genossenschaftliche Ansätze Stückwerk. Wenn wir jedoch die richtigen Rahmenbedingungen schaffen, können kommunale Wohnbaugenossenschaften einen erheblichen Beitrag dazu leisten, dass Wohnen wieder bezahlbar, demokratisch und lebenswert wird.